無料で簡単にできる!マンションの適正価格の調べ方

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今回は資産形成の一つとしてのマンション購入について。(投資用マンションではなく、自分で住む前提での購入です)

住宅については、「賃貸派 vs 持ち家派」とか「戸建派 vs マンション派」とか「新築派 vs 中古派」など色々な流派がありますが(笑)、どれがいいかは人それぞれ。

この記事では、主に「中古マンションを購入したい」と考えている方に向けて、マンションの適正価格の調べ方についてご紹介します!

マンションの適正価格とは?

適正価格の考え方ですが「相場水準と比較して大きく割高ではない」ということです。色々なマンションを見ているとわかってくるのですが、「この物件は明らかに割高だ!」というものも中にはあったりします。(ごく稀に「これは明らかに割安だ・・!」というものあります)

適正価格か否かの評価は、基本的には「マンションの面積あたり単価」で行います。いわゆる「坪単価」とか「平米単価」と言われているものです。

このマンションは築年数と駅徒歩のわりに坪単価高いな。。

といった感じです。ちなみに1坪は約 3.3平米です。(ややこしいからどっちかに統一してほしいですよね。。)

適正価格の調べ方

とある物件が適正価格か否かを評価する際にまずチェックすべき要素は以下の3つです。

  • 築年数
  • 最寄駅からの徒歩(分)
  • リノベーション実施の有無

その他可能であれば、角部屋か、階数、バルコニーの方角などなども評価対象にすべきですが、まずざっとスクリーニングをかけるという意味では上記の3つを押さえておくのがいいと思います。(リノベーションの影響については別記事でご紹介します)

では実際にどのように調べるのがいいかを紹介します。

SUUMO・HOME’Sなどを活用する

まずはおなじみのSUUMO(スーモ)やHOME’S(ホームズ)を使って相場を調べる方法です。

ここで調べられるのは「現在の売出し価格」です。

マンションには「売出し価格」と「成約価格」があります。

売出し価格とは、現在販売されている価格のことで、現実的にはこの価格通り売れるかはわかりません。

物件の購入を希望している買主と売主との間で価格交渉が発生するケースがほとんどなので、実際に売買が成立した価格である「成約価格」と「売出し価格」が一致しないケースもよくあると思います。

成約価格の調べ方はまた後ほど説明しますが、ここではまず「現在の売出し価格」をチェックしましょう。

今売り出されている周辺の相場水準からは大きく外れてなさそうだ!

ということがまずはわかればOKです。

まずはあなたが購入を検討している物件と同じ条件、具体的には

・同じエリア(駅・駅徒歩)

・同じ間取り(1LDK、2LDKなど)

・同じくらいの広さ(50-60平米など)

でSUUMOやHOME’Sで検索をし、ヒットした物件の

・売出し価格

・築年数

・駅徒歩

・面積

エクセルなどにリストアップします。

そして、①売出し価格と面積から坪単価を算出したら、②築年数と組み合わせて以下のグラフのようにプロットしてみましょう。

そして、あなたが購入を検討している物件(上の図では赤い点)が、相場と比較して割高になっていないかをチェックしてみましょう。

この例だと、購入を検討している物件(赤い点)は割高ゾーンに位置しているので、このままの売出し価格で購入するのは「やや割高だ」という判断になるでしょう。

いかがでしょうか?誰でも使うことができるSUUMOやHOME’Sからだけでも適正価格の分析ができてしまうのです。

マンションレビューを活用する

次にマンションレビューというサイトを活用する方法です。

マンションレビューはマンション情報が掲載されているサイトで、マンションごとの推定適正価格や、過去の売出し価格を見ることができます。

正直このマンションレビューを見るだけでも十分なくらい役に立つサイトなので、時間がない方はこのサイトだけでもチェックするようにしましょう。

住まいサーフィンを活用する

次に住まいサーフィンを活用する方法です。

住まいサーフィン適正価格や資産価値の高い物件を検索することができるサイトです。

SUUMOやHOME’Sのようにただ物件の情報が掲載されているだけでなく、そのマンションの適正価格や、住まいサーフィン独自のロジックに基づいた試算による資産価値の高いマンションを検索することができるため、自分で面倒な計算をする必要がなくとても便利なサイトです。

自分の試算結果と比較するためのセカンドオピニオンとしても活用できるので、まずは登録してみることをオススメします。

 

レインズを活用する

レインズとは、不動産業者しか扱うことのできないSUUMOみたいなもので、基本的には全ての不動産販売・成約情報が網羅されていると言われています。

ですので一般人は不動産業者と同じようにはレインズを利用することはできないのですが、一般人向けに解放されている「レインズ・マーケットインフォメーション」というサイトを利用することができます。

このサイトの特徴は、「過去の成約価格」が見られる点です。

売出し価格とは異なり、実際に売買された価格を元にデータが集計されているため、より正確な情報としての価値があるサイトと言えるでしょう。

実際に検索してみると、

このように直近1年の成約データを元に、面積単価×築年数のプロット図を見ることができるので、先ほどと同じようにご自身が購入を検討している物件がどこにプロットされるのかをチェックすると適正価格かの判断に役立つと思います。

最後は自分の心と相談する

いかがでしょうか?このようにインターネット上にあるデータを活用することで適正価格か否かのスクリーニングをすることができます。

とはいえ、あくまでもパソコンやスマホで見れるものには限界があるので、ある程度スクリーニングをかけられたら、実際に物件を見に行ったり、街を散策して見たりと足を使いつつ、最後は「自分の心がときめくか?」というのも大切な観点だと思います。

ときめきがありつつ適正価格な物件と巡り会うために、この記事を参考にしていただけたら嬉しいです。最後まで読んでいただきありがとうございました!

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